In de periode 2000 - 2007 verscheen in Zuidwest-Nederland het blad 'De Ondernemer'.
Hier vindt u het online archief van deze uitgaves, gepubliceerd door SiteSupport Online Communicatie. De actuele website van deOndernemer vindt u op www.deondernemer.nl
Juni 2004













advertenties
www.sitesupport.nl
www.storimansenpartners.nl
www.deondernemer.com




Cor van Zadelhoff, Nederlands bekendste bedrijfsmakelaar "Malaise in zakelijk onroerend goed door geen rekening te houden met marktmechanisme"

"Kern van het probleem is dat veel projectontwikkelaars niet zelf de risico's dragen. Ouderen moeten actief blijven. Reizen en golfen komt na een jaar de strot uit. Niemand wil een nutteloos leven." Het zijn enkele uitspraken uit mijn gesprek met Cor van Zadelhoff.

Cor van Zadelhoff.

In het KoetsHuys, gelegen op zijn fraaie landgoed aan de Vecht te Breukelen, geeft de charismatische Cor van Zadelhoff zijn ondernemers- en mensvisie. Van Zadelhoff is een man waar de passie voor zijn werk van af straalt. Net 65 jaar geworden, is hij absoluut niet van plan om op zijn lauweren te gaan rusten, sterker nog, hij stelt dat werken hem energie geeft en dat het voor jonge mensen heel belangrijk is om een beroep te kiezen dat ze met hart en ziel doen. Om deze beroepskeuze goed te kunnen maken, houdt de boerenzoon Cor van Zadelhoff een warm pleidooi om opleidingen 2 jaar langer te maken, waarbij studenten minimaal 6 verschillende stageplaatsen doorlopen. Zelf heeft hij - voor hij een onroerend goedondernemer werd - tijdens en na zijn studie diverse banen gehad om af te tasten wat hem het beste lag. Zo liep hij drie maanden stage bij een veearts en verkocht hij o.m. veevoer aan boeren. Uiteindelijk kwam hij in aanraking met de makelaardij en voelde meteen dat hier zijn hart lag. "Drive zit in je bloed", stelt hij. Als boerenzoon is hij opgevoed als ondernemer, gewend om in termen van kosten en baten te denken. Ondernemer zijn betekent onafhankelijk zijn. Het ondernemerschap is hem met de paplepel ingegoten. De Nederlandse onroerend goedwereld zit momenteel in een malaise. In de regio Breda is er 15% leegstand van de kantoren; in de regio Amsterdam-Hoofddorp is dat zelfs meer dan 15%. Wat zijn hiervan de oorzaken en wat is het toekomstperspectief? De kern van het probleem is dat de initiatiefnemers voor nieuwbouwprojecten veelal niet zelf het risico dragen. Institutionele beleggers en banken steken het geld erin. Mede gedreven door de e-commerce hype van enkele jaren geleden, dachten ook zij dat de bomen tot in de hemel zouden groeien. De projectontwikkelaars ontwikkelden nieuwe kantoorgebouwen en gaven vaak een huurgarantie van 5 jaar af. Dit konden ze doen, omdat de winsten die ze ingepland hadden in de projecten zo hoog waren, dat zelfs 5 jaar leegstand een acceptabel risico was. Marktmechanisme werkt het beste indien de risiconemers zich ook bewust zijn van de risico's. De institutionele beleggers en de banken zijn in feite ondernemers voor een ander. Men moet zich te allen tijde afvragen: "Waar moet de vraag vandaan komen?" Deze vraag is nooit beantwoord. Ook de toekomst ziet er niet rooskleurig uit. Immers, de dienstverlening groeit amper. Uitzondering is bijvoorbeeld de advocatuur. Mede onder invloed van de Verenigde Staten, krijgen we steeds meer een claimcultuur, hetgeen leidt tot groei van de advocatuur. Voor de rest zie je in alle bedrijfstakken een efficiencyslag met uitzondering van de advocatuur en wellicht ook accountants- en belastingadvies praktijken. Hetgeen betekent dat men met minder vierkante meters meer gaat doen.

Een voorbeeld is T.P.G. Post, waar minder vierkante meters gebruikt gaan worden voor meer dienstverlening. Dit wordt ook nog sterk beïnvloed door de nieuwe communicatiemiddelen, waarbij bijvoorbeeld thuiswerken of onderweg werken in flexkantoren steeds meer gebruikelijk is. Cor van Zadelhoff verwacht nog lange tijd een malaise. Het voordeel voor de kopers/huurders van nieuwe kantoren is, dat zij voor minder geld aan bijzonder fraaie gebouwen kunnen komen. Wat men vroeger betaalde voor een derderangs kantoor, betaalt men nu voor een eersteklas kantoor. Het gevolg is natuurlijk dat de tweede- en derderangs kantoren steeds moeilijker te verhuren of te verkopen zijn. Hij blijft waarschuwen voor C.V. constructies, daar men bij de beoordeling wel heel goed moet letten op de kwaliteit van het onderliggende project en de verwachte waardeontwikkeling daarvan. Het is een mooie methodiek om particulieren in onroerend goed te laten beleggen, maar blijf selectief.

Retailzaken, zoals V&D, Blokker, C&A, hebben in het verleden een groot eigen vermogen op kunnen bouwen dankzij het feit dat zij onroerend goed in eigen bezit hadden. Sale- en lease back constructies, zoals toegepast door bijvoorbeeld Ahold en Vendex, is het verkopen van je tafelzilver. Je verkoopt je ijzersterke basis en neemt een hypotheek op de toekomst, omdat je tegen hoge huurprijzen moet terughuren. Beleggen in winkel onroerend goed wordt steeds riskanter door de overbewinkeling.

De Mega Stores zijn niet tegen te houden. Daarbij is er duidelijk sprake van een groeiende concurrentie. Hij stelt echter heel duidelijk dat winkels in goede winkelstraten altijd hun rendement opleveren en dat het onroerend goed in deze een pensioenvoorziening is voor de winkelier. Van Zadelhoff adviseert particuliere ondernemers om in een eigen pand te gaan zitten, want de laatste eeuw is bewezen dat dit een prachtige spaarpot is voor de toekomst. Kleinschalig onroerend goed op een goede locatie is altijd een prima belegging gebleken voor particulieren. Een dorpskern blijft aantrekkelijk door zijn unieke sfeer en daar een pand kopen is op lange termijn een rendabele investering.

Van Zadelhoff wijst er op dat het onroerend goed altijd moet worden afgeschreven op basis van de kostprijs, niet op basis van de vervangingswaarde. Een belastinginspecteur, die het hier niet mee eens is, moet volgens hem frontaal worden aangevallen. Zelf heeft hij dit ook gedaan en hij vecht er nog steeds voor. Hij vindt het onjuist dat in Nederland in deze iedere belastinginspecteur in feite zijn eigen beleid kan bepalen. Het zou voor de onroerend goed sector goed zijn, indien vanuit Den Haag in deze duidelijkheid wordt geschapen en één visie naar voren wordt gebracht en deze kan alleen maar zijn: afschrijven op basis van de kostprijs.

Grote kansen, maar ook bedreigingen, zijn er in de zich uitbreidende Europese Unie. Op grond van zijn eigen ervaringen in o.a. Rusland, wijst hij de ondernemers er op dat men erg alert moet zijn aangaande eigendomsrechten en de juridische aspecten in het voormalige Oostblok. Het kan nog jaren duren voordat alles zodanig is geregeld dat je het kunt vergelijken met West-Europa. Zelf heeft hij zich in Rusland flink in de vingers gesneden, omdat de juridische zekerheden daar toen nog wankel waren. Ook kom je in aanraking met genormaliseerde corruptie, waar wij als Nederlanders geen antwoord op hebben en waar hij ook zelf wel eens mee geconfronteerd is. Ondanks deze ervaringen wijst hij er op dat steden als Kiev, Moskou en St. Petersburg prachtige steden zijn met zeer fraaie oude gebouwen, die in de toekomst ongetwijfeld goede beleggingspanden zullen blijken te zijn. DTZ Van Zadelhoff is al redelijk succesvol in de Oekraïne. Cor van Zadelhoff is lid geweest van Task Force Ouderen en Arbeid, een organisatie die ouderen wil stimuleren om te blijven werken. Schokkend vindt hij het, dat je 55-plussers tegenkomt, die met een somber gezicht vertellen dat ze 'nog zoveel jaar moeten.' Dat betekent in feite dat deze mensen jarenlang niet gelukkig zijn geweest in hun werk. Er is dus iets fout gegaan bij hun beroepskeuze. Indien je werkt met passie, geeft werken je energie en blijf je werken leuk vinden.

Task Force pleit er voor dat ouderen midden in het maatschappelijk leven blijven staan. Schep mogelijkheden dat ouderen blijven participeren in het arbeidsproces. Ga na wat je leuk vindt om te doen. Indien je bijvoorbeeld taxichauffeur bent en tuinieren is altijd je hobby geweest, ga dan na je pensioen vijf tuintjes bijhouden. Naar Amerikaans voorbeeld pleit hij er voor om het fiscale systeem voor ouderen drastisch te wijzigen. Inkomsten uit arbeid voor een 60-plusser, moet vrijgesteld worden van inkomstenbelasting. Bedrijven kunnen deze bedragen dan ook niet aftrekken. Dit zal er toe leiden dat bedrijven mensen tegen lagere bedragen op de loonlijst kunnen zetten. Er hoeft immers geen bruto-inkomen te worden betaald. Daarnaast is het een duidelijke stimulans voor het bedrijfsleven. Er komt meer productie, meer dienstverlening en uiteindelijk zal ook de fiscus hier wijzer van worden. Hij houdt een hartstochtelijk pleidooi voor deze wijziging in de belastingwetgeving en hoopt dat politici in deze een visionaire blik zullen ontwikkelen. Cor van Zadelhoff, een man met passie, een man die midden in het bedrijfsleven staat, een man die intens geniet van zijn landgoed en twee mooie boerderijen in Breukelen. Cor van Zadelhoff, een der meest inspirerende ondernemers in Nederland.


...werkt
Cor van Zadelhoff, Nederlands bekendste bedrijfsmakelaar

...start
"Outsourcing is strategisch gezien de beste keuze"

...steunt
Helikopterview over
uw onderneming

...bundelt
Avans, Syntens en KvK bundelen krachten

...proeft
Gun een scholier een kijkje in de keuken

...huisvest
Over bedrijfs onroerendgoed gesproken...

...onderneemt
Immocom. Kennis
van zaken

...verschijnt
Kantorenproject op goede locatie

...realiseert
Voorspoedige ontwikkelingen op Borchwerf II

...informeert
Twaalfde kantoorstad van Nederland

...bekritiseert
NVM: Nota ruimte geeft onvoldoende uitwerking van beleid naar uitvoering

...stijgt
Zeeland: waarde utiliteitsbouw stijgt

...spreekt
Samenwerking tussen de drie O's is van groot belang

...rijdt
Zakelijk onderweg

...belegt
De beleggings- adviseurs