Rick Mijnsbergen.

Het uitgangspunt van de bijleenregeling is dat de eigenwoningschuld mag worden verhoogd voor zover de prijs van de aanschaf en eventuele verbetering van de nieuwe woning niet kan worden betaald uit de opbrengst van de vorige woning. Het begrip vervreemding is ruim geformuleerd en omvat iedere gebeurtenis waarbij een woning niet langer als eigen woning wordt aangemerkt. Er is dus niet alleen sprake van vervreemding bij verkoop van de woning, maar bijvoorbeeld ook indien de woning niet langer als hoofdverblijf gebruikt wordt.

Ter verduidelijking een eenvoudig voorbeeld. Een belastingplichtige koopt een woning (bestemd als eigen woning) voor € 400.000. Vervolgens wordt de vorige eigen woning verkocht voor e 300.000. Op de vorige woning rustte een eigenwoningschuld van e 175.000. De opbrengst uit de vervreemding van de eigen woning (het vervreemdingssaldo) is e 125.000. De fiscaal toegestane eigenwoningschuld bedraagt daarom e 275.000. Er kan immers e 125.000 gefinancierd worden uit de opbrengst van de vorige woning. Wordt de nieuwe woning van e 400.000 toch volledig gefinancierd, dan is de rente niet aftrekbaar over het deel van de schuld boven de e 275.000. Dit gedeelte van de schuld komt in mindering op het vermogen ten behoeve van de vermogensrendementsheffing.

Indien de belastingplichtige verhuist naar een goedkopere woning, betekent dit niet automatisch dat de toegestane eigenwoningschuld afneemt. Is de aankoopprijs van de nieuwe woning hoger dan de oude eigenwoningschuld, dan neemt de toegestane schuld in box I niet af. Ter illustratie: een belastingplichtige verkoopt zijn oude woning voor e 350.000 met een daarop rustende eigenwoningschuld van e 275.000. De opbrengst uit de oude woning (het vervreemdingssaldo) bedraagt dan e 75.000. Vervolgens wordt een woning van e 300.000 aangekocht. In tegenstelling tot de hoofdregel, blijft de toegestane eigenwoningschuld van e 275.000 gehandhaafd. Uit het overgebleven deel van het vervreemdingssaldo wordt een zogenaamd eigenwoningreserve gevormd. In het genoemde voorbeeld bedraagt deze reserve e 50.000. Deze reserve vervalt na vijf jaren. Indien binnen vijf jaren een andere eigen woning wordt verworven, dient met deze reserve rekening gehouden te worden. De toegestane eigenwoningschuld neemt in geval van 'goedkoper wonen' wel af, indien de aankoopprijs van de nieuwe woning lager is dan de oude eigenwoningschuld. Stel dat in voornoemd voorbeeld de aankoopprijs van de nieuwe eigen woning e 250.000 bedraagt, dan is de toegestane eigenwoningschuld eveneens e 250.000. Het overgangsrecht is van toepassing op overeenkomsten die zijn gesloten vóór 1 januari 2004. De bijleenregeling is dan niet van toepassing. Er dient dan sprake te zijn van reële overeenkomsten, waarbij partijen onherroepelijk zijn gebonden. Normale ontbindingsclausules (zoals een financieringsvoorbehoud) ontmoeten hierbij geen bezwaar.

In het onlangs verschenen besluit wordt aangegeven dat een echtscheidingsconvenant, gesloten vóór 1 januari 2004, kan worden aangemerkt als reële overeenkomst. Scheidende partners worden in dat geval niet geconfronteerd met de beperkingen van de bijleenregeling. Zelfs in het geval wanneer er uit een bemiddelingsverslag van de mediator - getekend vóór 31 december 2003 - blijkt dat mondeling is overeengekomen dat de woning aan één van de partners wordt toebedeeld, kan mogelijk het overgangsrecht van toepassing zijn. Er is weliswaar geen sprake van een reële overeenkomst, echter wordt het overgangsrecht onder voorwaarde toegepast. De goedkeuring geldt indien de vertrekkende partner zijn/haar aandeel in de woning in het kader van echtscheiding aan de partner overdraagt tegen de prijs en de voorwaarden die zijn beschreven in het bemiddelingsverslag van de mediator.

Tevens wordt in het besluit toelichting gegeven op echtscheiding en goedkoper wonen. Stel dat een echtpaar - gehuwd in gemeenschap van goederen - gaat scheiden. De man wordt uitgekocht door de vrouw, die in de eigen woning blijft wonen. De woning is e 300.000 waard en de totale eigenwoningschuld bedraagt e 200.000. De man wordt daarom uitgekocht voor per saldo e 50.000. Aangezien de vrouw de man uitkoopt voor e 50.000, wordt de toegestane eigenwoningschuld voor de vrouw e 250.000. Hieruit blijkt dat de bijleenregeling per individu moet worden toegepast.

Vervolgens besluit de man een woning aan te kopen van e 180.000. Aangezien de man een vervreemdingssaldo heeft gerealiseerd van e 50.000, bedraagt de toegestane eigenwoningschuld van de man e 130.000. Hoewel de vorige woning van de man een waarde had van e 300.000, is van "goedkoper wonen" in dit geval geen sprake. Immers bedroeg het aandeel van de man in de vorige woning e 150.000. Ook hieruit blijkt dat de bijleenregeling per individu moet worden toegepast.

Uit het onlangs verschenen besluit kan worden geconcludeerd dat bij gezamenlijk eigendom de bijleenregeling per individu moet worden toegepast. Tevens is het opmerkelijk dat onder voorwaarden wordt goedgekeurd dat het overgangsrecht van toepassing kan zijn indien afspraken blijken uit een vóór 31 december 2003 getekend besprekingsverslag van een mediator. De wettekst spreekt immers uitdrukkelijk van een reeds bestaande schriftelijke overeenkomst. De vraag rijst of een dergelijk besprekingsverslag als zodanig kwalificeert. De goedkeuring voor toepassing van het overgangsrecht, mag in een dergelijk geval dan ook als welwillend worden bestempeld.