|
De pijn zit niet aan de boven- maar aan de onderkant van de BOG-markt in Breda
'Overheid moet nog coöperatiever worden met marktpartijen'
Elk jaar brengt de Ondernemer een aantal bedrijfsonroerend goed-makelaars bij elkaar voor een discussie. Ook dit
jaar maakten zeven BOG-specialisten uit West-Brabant tijd vrij om onder leiding van Math Teeuwen (onder andere
columnist van de Ondernemer) van gedachten te wisselen over de BOG-markt en de ontwikkelingen daarin. Teeuwen
bracht met verve de gespreksonderwerpen op tafel en de makelaars gingen die met open vizier te lijf. In vier uur
langs 'alle objecten' van de aangesloten bedrijfsonrorend goed-makelaars.
Léon de Lobel.
Groei was het sleutelwoord in het eerste gedeelte van de bijeenkomst. Daarin vroeg Teeuwen de aangesloten
makelaars om hun visie op hun eigen organisatie te geven. "Processen moeten beheersbaar blijven en de
groei gelimiteerd", was een van de meningen van de makelaars. Duidelijk was, dat groei van de eigen
organisatie niet ten koste mag gaan van de persoonlijke benadering van de opdrachtgever. Kiest de een
voor een marketingformule, de ander wuift die ontwikkeling weg en vaart een eigen, individuele, koers.
"Misschien is dat eigenwijs", liet een van de BOG'ers zich ontvallen. Teeuwen pareerde die kwalificatie
met: "Eigenwijs is de hoogste vorm van wijsheid." De BOG-markt krijgt wel steeds meer trekjes van de
woningmarkt. Het is daarom niet vreemd, dat marketingformules ook in de BOG-markt hun intrede doen.
Praktisch en commercieel nut gaan schuil achter zo'n formule terwijl de een kiest voor die uitstraling
staat de ander voor een eigen aanpak. Als slotakkoord van het eerste deel gaf de gespreksleider de
makelaars wel een tip: "Blijf als ondernemer in je eigen kracht en probeer samen sterk te staan in
een markt, die behoorlijk beweegt."
Jos van Opstal.
Kantorenmarkt
Werd vorig jaar de fruitmand (het beste fruit steeds bovenop leggen) als metafoor gebruikt tijdens
de BOG-marktdiscussie, Teeuwen koos een andere insteek. Hij wakkerde het gesprek aan met de visie van
Cor van Zadelhoff, een Nederlandse onroerend goed-goeroe. Volgens Van Zadelhoff zit de Nederlandse
kantorenmarkt momenteel in een malaise. Er wordt teveel gedacht aan de aanbodkant, niet aan de
vraagkant. Volgens Van Zadelhoff is er niet geanticipeerd op zaken als flex- en thuiswerk terwijl
die wel hun weerslag hebben op de vraagkant. Léon de Lobel: "Inmiddels worden flex- en thuiswerk niet
door alle organisaties gezien als de ideale kantoorconcepten waardoor de kantoorbehoefte naar verwachting
weer zal wijzigen." Van Opstal: "Dat klopt, grote bedrijven komen daar inmiddels van terug. Kijk naar
Interpolis. Daar wordt gebruik gemaakt van flexibele werkplekken maar wel in het eigen kantoorpand."
Wel zien de heren het verdwijnen van dienstverlening naar het buitenland als een bedreiging want dat
wordt gekenmerkt als een zorgwekkende ontwikkeling.
Thomas van Dijk.
'Herbestemming'
De pijn zit niet aan de bovenkant maar aan de onderkant van de BOG-markt. "Dat duurt onverminderd
voort", aldus Vincent Liesker. Hij wijst op de nieuwbouw langs de A16 die momenteel een enorme
populariteit geniet en zet die ontwikkeling af tegen de huidige leegstand. Al snel lijkt de
oplossing voorhanden: 'herbestemming' en 'herontwikkeling'. Als die zaken in Breda geen
prioriteit krijgen, is er, volgens De Lobel, binnen twee jaar een tekort aan goede kantoorruimte.
Van Opstal is het niet eens met die zienswijze. "Het is een negatieve benadering van het probleem.
Overigens komt slechts twintig procent van de leegstand in aanmerking voor herbestemming. We
moeten het optimistisch zien.
Vincent Liesker.
Een leeg kantoor is niet kansloos. Door er in te investeren verbeteren de kansen van het
gebouw." De Lobel geeft aan dat vaak wordt gedacht dat upgrading veel geld kost. "Dat kan
reuze meevallen. De installaties kunnen dan misschien duur zijn, cosmetisch kan vaak met
weinig middelen een prima resultaat worden bereikt."
Math Teeuwen.
Kwaliteit
Peter-Paul Verhoeven chargeert als hij met een glimlacht zegt: "Niets meer aan de markt
toevoegen!" Als door een mug gestoken vliegen de gespreksdeelnemers omhoog: dat kan niet!
De Lobel geeft aan dat het merendeel van het aanbod kantoren op zich gezond is. Hij wijst
wel op het gebrek aan kwaliteit op de korte termijn. Dat is volgens hem ook de reden, dat
de locatie A16 zo enorm in trek is want daar is wel kwaliteit voorhanden. "Is er dan toch
te weinig aanbod?", gooit Teeuwen nog wat hout op het vuur. Volgens De Lobel is er voldoende
aanbod maar ontbreekt het juiste karakter. "De Stationszone moet dat wel gaan bieden maar er
zijn genoeg bedrijven die zich daar niet willen vestigen. De bereikbaarheid met de auto blijft
voor het merendeel van de bedrijven essentieel." Van Opstal ziet nog een achterliggende
gedachtegang als hij zegt: "Er wordt gedacht als we het ontwikkelingstraject in de periferie
traineren dan gaan de bedrijven wel naar de Stationszone maar dat is dus niet het geval. Het
risico is duidelijk aanwezig dat in zo'n geval niet voor Breda wordt gekozen." De algemene
conclusie leidt al snel naar de gemeente. 'Die moet meer meedenken'.
Thomas van Dijk kijkt over de Bredase grens heen als hij verwijst naar Oosterhout. Daar
worden momenteel luxe kantoorgebouwen gebouwd. "De vraag is vooralsnog niet evenredig gestegen
maar het aanbod is er wel. Het biedt kansen en ik ben er van overtuigd dat er zich een partij
(of meerdere) aandient."
Miel Nobelen.
Winkels
"Een goede winkel op een goede locatie in de binnenstad blijft een prima investering", weet
Teeuwen. "De komst van de megastores doet daar niets aan af. Zo werden er in Roermond
vraagtekens gezet bij de komst van een outlet-centrum. Inmiddels is de middenstand lovend
over die toevoeging." Van Opstal wil die aftrap wel nuanceren. Zonder goede binnenstad is
er geen periferie mogelijk." Hij schets de actuele situatie: "Ondernemers in binnensteden
hebben het moeilijk. Dure meters, vaak matige bereikbaarheid en parkeren is duur." Gelukkig
blijkt dat niet van toepassing op Breda. De bereikbaarheid laat weinig te wensen over en de
parkeervoorzieningen zijn prima. "Nu is het zaak om een deel van de bezoekers aan 'onze'
woonboulevard te bewegen om de binnenstand te bezoeken. Een paar procentjes zou al mooi zijn.
We hebben meer dan drie miljoen bezoekers aan de woonboulevard. Tel uit je winst." Het
weerwoord komt van Verhoeven: "Die bezoekers zijn niet naar de binnenstand te krijgen.
Ze komen doelgericht naar de woonboulevard." Van Opstal: "Je moet mensen uiteraard wel
wat bieden. Laat ze in de periferie gratis parkeren en zorg voor gratis transfer van de
woonboulevard naar de binnenstad." De Lobel: "Een outletcentrum trekt klanten met een andere
intentie dan een woonboulevard. Overigens, een shuttleverbinding zou geweldig zijn." Miel
Nobelen doet de deur van het onderwerp dicht: "Binnenstand en woonboulevard moeten complementair
zijn aan elkaar."
Peter-Paul Verhoeven.
Bedrijfspanden
Teeuwen geeft aan dat hij de mooiste verhalen leest over bedrijfsonroerend goed. Ziet er
werkelijk allemaal zo rooskleurig uit?, gooit hij de knuppel in het 'makelaarshok'. Marc
Gijtenbeek is duidelijk 'er is meer leven in de brouwerij maar de belangstelling van buitenaf
laat op zich wachten'. "We komen in de markt goede hallen met goede vloeren tekort." Van Dijk
onderschrijft de mening van de stijgende lijn. "Aan de onderkant van de markt zit nog veel
oud-zeer. We missen maatwerk, goede hoogten en een goede vloerbelasting." Liesker spreekt over
'kleine, oude hallen'. Verhoeven stelt dat door de veranderende markt panden snel hun
actualiteit verliezen. Van Opstal heeft twee speerpunten: "Veel panden zijn fysiek verouderd,
zijn dus minder representatief en de infrastructuur is veelal slecht, de gemeente dient dit
aan te pakken." Het probleem ligt eveneens bij de eigenaar die fysiek zijn pand niet aan wil
passen en de makelaar kan in zo'n geval geen oplossing bieden." "Bovendien wordt er niet naar
ons geluisterd", zegt Gijtenbeek.
Verhoeven wil nog wat kwijt over de prijsstelling: "Afgezet tegen de prijzen op nieuwe
bedrijventerreinen zijn die op bestaande terreinen niet marktconform." Nobelen weet dat de
meeste panden specifiek zijn gebouwd voor de gebruiker. "Elke gebruiker heeft zijn eigen
voorkeuren en wensen en het is toeval als daar een andere ondernemer in past."
Prijscorrecties van dertig tot veertig procent komen ter sprake en ook upgrading en
slopen worden veelvuldig genoemd als oplossingen.
Mark Gijtenbeek.
Ook op dit vlak is er een belangrijke taak weggelegd voor de overheid. Meedenken en
ruimte bieden voor veranderende maatschappelijke ontwikkelingen. Zo zie je steeds meer
sport- en fitnesscentra, die zich op bedrijventerreinen gaan vestigen.
Voorbeelden van lange procedures zijn er te over, blijkt uit de verhalen van de heren
BOG-makelaars. Ontvankelijk en luisteren naar de mening van de professional, zijn
voorzetten die worden gedaan. Het is aan de gemeente om die in te koppen.
Uiteraard weten de makelaars dat de ambtenaren in een keurslijf zitten maar dat
creativiteit stuit op ambtelijke muren wordt betreurd. Het jaarlijkse BOG-gesprek van de
Ondernemer heeft duidelijk gemaakt dat de kantorenmarkt met enige nuancering perspectief
biedt, dat het met de winkels een wisselwerking is tussen binnenstand en periferie en dat
bedrijfsgebouwen het zorgenkindje zijn.
Deelnemers:
Peter-Paul Verhoeven, Van der Sande Bedrijfshuisvesting BV, Breda/Etten-Leur;
Marc Gijtenbeek, Verbrugge Makelaardij BV, Oosterhout/Raamsdonksveer/Waalwijk; Thomas van Dijk,
Van de Water Bedrijfshuisvesting, Oosterhout/Tilburg/Breda; Vincent Liesker, Liesker
Bedrijfsmakelaardij, Ulvenhout; Miel Nobelen, Meeus Bedrijfshuisvesting, Breda; Léon de Lobel,
DTZ Zadelhoff, Breda; Jos van Opstal, Van Opstal Bedrijfsobjekten, Breda
Gespreksleider: Math Teeuwen, columnist/ondernemer
|
|
|
Bedrijvenbijeenkomst Stadskantoor Breda
Gestart met een brok ervaring
Bredase Stepafette 2006 zoekt sponsoren
FashionUnited.com koppelt emotie aan ratio in de modebranche
Workshops digitaal ondernemen
Bedrijven voor snuffelstage gezocht
West-Brabant in trek bij bedrijfsleven
Verscherpte legitimatie bij KvK
Junior Kamer Etten-Leur verkiest de "meest in 't oog springende ondernemer"
In 't kort
De Beleggingsadviseurs
Zakelijk onderweg
Al 25 jaar op zoek naar kwaliteitsverbeteringen
'Overheid moet coöperatiever worden'
Toenemende vraag naar flexibele bedrijfsruimte
Gevolgen bouwenquête: vertrouwen en imago geschaad
Vraag naar nieuwbouw bedrijfsruimte groeit
Prinslandse Polder voor grootschalige glastuinbouw
Aanvangsrendementen voor commercieel vastgoed verder gedaald
|
|
|
