Vraag: Ik opereer sinds 1987 als assurantietussenpersoon zelfstandig een onderneming. Per 1 januari 1993 heb ik mijn eenmanszaak omgezet in een besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid. Een deel van mijn eigen woning heb ik ingericht als kantoorruimte en verhuur deze aan mijn vennootschap. Nu heb ik begrepen dat sinds 1 januari 2001 de belastingheffing over aan de eigen vennootschap verhuurde onroerende zaken veranderd is en dat dit ook mogelijk kan gelden indien een deel van de eigen woning aan de vennootschap wordt verhuurd. Val ik ook onder deze regeling en wat kan dat voor mij voor gevolgen hebben?

Algemeen
Met de inwerkingtreding van de nieuwe belastingwetgeving per 1 januari 2001 is voor de directeur-groot aandeelhouder en de zelfstandig ondernemer de zogenaamde terbeschikkingstellingregeling geïntroduceerd. Deze regeling houdt in dat over de vanuit het privé-vermogen aan de eigen onderneming ter beschikking gestelde vermogensbestanddelen naast de jaarlijkse exploitatieresultaten ook de vanaf 1 januari 2001 gerealiseerde waardestijgingen tegen het progressieve tarief in de belastingheffing worden betrokken. Dit betekent derhalve een forse verzwaring van de belastingheffing over deze vermogensbestanddelen. Volledigheidshalve merk ik op dat dit alleen geldt voor aan de eigen vennootschap verhuurde vermogensbestanddelen. Indien sprake is van verhuur van een tot het privé-vermogen behorend bedrijfspand aan een derde is de belastingheffing een stuk milder. In die laatste situatie is de belastingheffing slechts 1,2% over het netto-vermogen (de waarde van het pand verminderd met de daarop rustende schuld). De waardestijging die gerealiseerd wordt bij de verkoop van de eigen woning is, evenals onder de oude wetgeving, nog steeds onbelast.

Omdat u een deel van uw eigen woning verhuurt aan uw eigen onderneming kan belastingheffing over de waardestijging van een deel van uw eigen woning toch aan de orde zijn. Voor u is van groot belang of de verhuur van een deel van de eigen woning aan de eigen vennootschap valt aan te merken als een ter beschikking stelling aan de eigen vennootschap. Volgens de nieuwe wetgeving is in ieder geval géén sprake is van een terbeschikkingstelling mits:
- die woning voor het overige deel als eigen woning wordt aangemerkt,
- de werkruimte fysiek niet als een zelfstandig deel van die woning kan worden aangemerkt en
- de vloeroppervlakte van de werkruimte niet groter is dan een derde deel van de vloeroppervlakte van de woning.
De tweede voorwaarde dient zodanig uitgelegd te worden dat sprake moet zijn van een eigen ingang. Is hiervan geen sprake dan komt u aan de terbeschikkingstellingregeling niet toe. Aangezien ik aan uw vraag niet kan afleiden of wel of niet aan bovengenoemde voorwaarden wordt voldaan, zal ik de belastingheffing van beide mogelijkheden hierna toelichten.

Indien de terbeschikkingstellingregeling niet van toepassing is, dient vervolgens beoordeeld te worden of sprake is van een exclusief gebruiksrecht van de werkkamer voor de BV en de situatie dat er gŽŽn sprake is van een exclusief gebruiksrecht. Ingeval sprake is van een exclusief gebruiksrecht is ten aanzien van de werkkamer box 3 van toepassing. Hoewel dit niet letterlijk uit de huidige wettekst is af te leiden, kan dit wel afgeleid worden uit de rechtspraak zoals die onder de oude wetgeving nog van toepassing was. Dit betekent in geval van een exclusief gebruiksrecht dat de eigenwoningregeling beperkt is tot het niet-verhuurde deel en het wel verhuurde deel wordt gewaardeerd in box 3 tegen de waarde in het economische verkeer met een evenredige toerekening van de eventuele hypotheekschuld voor de eigen woning. Er wordt een fictief rendement in aanmerking genomen van 4% van het gemiddelde saldo van de waarde van de werkkamer minus het toe te rekenen deel van de eventuele hypotheekschuld aan het begin en het einde van het kalenderjaar. De ontvangen vergoeding zelf is alsdan niet belast, maar de rente ter zake van het aan de werkkamer toe te rekenen deel van de eventuele hypotheekschuld is ook niet aftrekbaar.

Ingeval aan de BV de werkruimte niet exclusief ter beschikking staat, bijvoorbeeld indien er ook een logeerbed in de hoek van de kamer staat of er bepaalde spullen in de kamer zijn opgeslagen, kan naar mijn mening ook weer worden aangesloten bij de rechtspraak onder de oude wetgeving. Daaruit blijkt dat bij medegebruik van een werkkamer door de "eigen BV" de eigen woning inclusief de werkkamer nog steeds ter beschikking staat aan uzelf. Met andere woorden, u geniet nog volledig het gebruiksgenot van de woning en heeft dit niet aan de BV ter beschikking gesteld.
Voor de gehele woning dient derhalve het eigenwoningforfait te worden aangegeven en de hypotheekrente is geheel aftrekbaar. Ten aanzien van de ontvangen vergoeding ligt de belastingheffing gecompliceerder. Het is in ieder geval niet zo dat de vergoeding onbelast zal blijven. Het is zeer wel denkbaar dat de belastingdienst, op basis van bestaande rechtspraak, in geval van een niet-exclusief gebruiksrecht van de werkkamer het standpunt zal (moeten) innemen dat ten aanzien van de ontvangen vergoeding sprake is van loon in plaats van terbeschikkingstelling. Het is echter moeilijk te begrijpen dat de ontvangen vergoeding wordt ontvangen als werknemer en niet als huiseigenaar. De huur lijkt mij lastig aan te merken als een aanvullende vergoeding voor de door de werknemer verrichte werkzaamheden. Het is verdedigbaar om te stellen dat toch sprake zou moeten zijn van Box 3-inkomen, waarmee de belastingheffing op dezelfde wijze plaatsvindt als wanneer sprake is van een exclusief gebruiksrecht. de zakelijke huurprijs niet als loon doen kwalificeren. Wordt niet aan de bovengenoemde criteria voldaan en is dus wel sprake van een terbeschikkingstelling, dan zullen op de eerste plaats de jaarlijkse exploitatieresultaten tegen het progressieve tarief van maximaal 52% in de heffing worden betrokken.
Wel zijn alle door u gemaakte kosten, zoals rente, afschrijving en onderhoud, op de ontvangen huurpenningen in mindering te brengen. Daarnaast dient u bij verkoop van uw woning een evenredig deel van de verkoopopbrengst toe te rekenen aan het verhuurde deel. Over het verschil tussen dit deel van de verkoopopbrengst en de boekwaarde van het verhuurde deel wordt eveneens tegen het progressieve tarief van maximaal 52% belasting geheven.

Slot
Uit het voorgaande blijkt dat de verhuur van een werkkamer in de eigen woning in combinatie met de terbeschikkingstellingregelingen behoorlijk complex is en dat de belastingheffing niet altijd even helder is af te leiden uit de huidige wettekst. Ook de wetgever erkent het gesignaleerde probleem en heeft aangegeven dat wordt onderzocht op welke wijze de regeling meer inzichtelijk kan worden gemaakt. Hoe de belastingheffing over de verhuurde werkkamer voor u zal uitpakken is op de eerste plaats afhankelijk van de feitelijke situatie. Als geen sprake is van een terbeschikkingstelling lijkt het mij het meest verdedigbaar dat de belastingheffing over het verhuurde deel van de woning plaatsvindt op basis van de vermogensrendementheffing van Box 3.