Kansen voor bedrijfsonroerend goed

Verbrugge Bedrijfshuisvesters met vestigingen in Raamsdonksveer en Oosterhout is actief in bedrijfshuisvesting in het Dongemondgebied. Marc Gijtenbeek is de gespecialiseerde makelaar voor bedrijfsonroerend goed en hij overziet de regio: "Dit gebied kenmerkt zich als zeer arbeidsintensief en productiegericht. De laatste jaren heeft er zich een gezonde markt ontwikkeld voor moderne bedrijfshallen met een omvang van 250 tot 750 vierkante meter. Daarnaast zijn kleinschalige kantoren van maximaal 100 tot 150 vierkante meter gewild." De verwachting bij Verbrugge is een groeiende economie in het Dongemondgebied. "Dankzij de goede bereikbaarheid van het gebied, zowel naar het midden van Nederland als naar de Randstad en België, zal de vraag bij een oplopende economie de komende jaren significant blijven groeien. Beleggers, projectontwikkelaars en makelaars op de bedrijfsonroerend goedmarkt hebben nu de kans zich te profileren als een belangrijke partner in deze markt. Het zoeken naar nieuwe locaties, meestal vervangende nieuwbouw, is één van de specialisaties van ons bedrijf," aldus Gijtenbeek.

Prioriteiten stellen

Miel Nobelen van Meeùs ziet de laatste tijd een betere markt voor bedrijfsonroerend goed. "De winkelmarkt stak de laatste jaren al relatief gunstig af ten opzichte van de andere deelgebieden van bedrijfsmatig onroerend goed. Wat duidelijk opvalt is dat in Breda de aanvragen voor 'kantoormeters' weer toenemen." Dat mocht ook wel, want er was tot voor kort nog een kleine 100.000 vierkante meter kantoorruimte beschikbaar. Nobelen heeft daarnaast nog een heldere mening: "Ik vind dat er een duidelijk regulerende taak voor de gemeente ligt. Het is niet verstandig om op iedere locatie de bouw van kantoren toe te staan. Het is belangrijk om speerpunten zoals de Spoorzone en Steenakker prioriteit te geven. Samen met het aanbod in Westerhage kan Breda dan vooruit. Dit beleid is nodig om zo 'Via Breda' (de nieuwe spoorzone die ontwikkeld wordt als stadsdeel met internationale allure, red.) volledig op de kaart te kunnen zetten." Wat betreft bedrijfsgebouwen zoals opslag- en distributiecomplexen en productieruimten is het aanbod momenteel duidelijk groter dan de vraag. Nobelen ziet licht en geeft raad: "Het is onze indruk dat, als het economisch herstel doorzet, ook daarin de komende tijd verbetering komt. Wellicht tegen een wat lagere prijsstelling als enkele jaren geleden, maar leegstand is op dit moment voor ondernemers erger. Beter een korte pijn dan een lange."

Markt maakt creatief

"Naar onze mening is de Bredase markt voor bedrijfshuisvesting niet zorgelijk te noemen," opent de realistisch gestemde Jos van Opstal van Van Opstal Bedrijfsobjekten zijn betoog. "Momenteel is er teveel aanbod in onder meer kantoor- en bedrijfscomplexen. Wij verwachten dat dit de komende twee jaar deels weggewerkt wordt. Inherent aan het bezit van bedrijfsmatig onroerend goed is het leegstandsrisico, zo ook dus in Breda. Door creativiteit zijn er nog steeds successen te behalen; natuurlijk moet je ook durven inleveren. De huidige markt, zeker voor bestaande gebouwen, zorgt voor competitie bij de diverse aanbieders," aldus Van Opstal. 'De beste aanbieder wint!' is zijn uitdagende slogan. Van Opstal verduidelijkt: "Wij bedoelen een flexibele houding met betrekking tot condities en invulling op een zonodig lager prijsniveau Dat is te verkiezen boven leegstand. Maak het gebouw marktconform, dat geldt zowel voor inrichting als installaties. Gedateerdheid is een basis voor duurzame leegstand. Immers leegstand betekent niet alleen huurderving, maar komt ook fysiek het onroerend goed en de omgeving niet ten goede."

Overheid moet beter coördineren

"Ik pleit voor een zeer terughoudend overheidsbeleid in de uitgifte van gronden voor kantoorontwikkelingen. In de huidige markt zal het nog zeker drie jaar duren voordat het overaanbod van kantoorruimten weer in een normale vraag- en aanbodsituatie verandert," aldus makelaar Vincent Liesker die daarmee dus pleit voor meer eensgezindheid in overheidsland. Hij vertelt: "Discussies als waarbij twee gemeenten vechten om een outlet-center laten geen gecoördineerd beleid zien. Uiteindelijk gaat het om een sterke regio en niet om het succes van een enkele gemeente." De gemeente Breda en private partijen moeten overigens geen overspannen verwachtingen hebben van het feit dat Breda in het kader van de HSL-stations is aangewezen als Nieuw Sleutel Project-gemeente. "Dit zal namelijk niet per definitie betekenen dat Breda hierdoor nadrukkelijker op de kaart komt te staan. Wil de gemeente Breda zich met deze status beter op de kaart zetten, zal er een voortrekkersrol voor een succesvolle ontwikkeling en invulling van de Spoorzone moeten worden ingenomen," vindt Liesker.

Goed woonmilieu bieden

Peter-Paul Verhoeven van Van der Sande Bedrijfshuisvesting met vestigingen in Breda en Etten-Leur actief in het gehele gebied West-Brabant, verwacht veel ontwikkeling van bedrijventerreinen. Hij kijkt echter verder om zich heen en vertelt: "Voor een goed vestigingsklimaat is het, naast de voorwaarden van goede bereikbaarheid en voldoende kwalitatieve kantoor- en bedrijfslocaties, van essentieel belang om een kwalitatief goed woonmilieu te bieden. West-Brabant biedt kwaliteit van wonen. Een overvolle Randstad maakt het wonen in het groene West-Brabant, met voldoende mogelijkheden tot recreatie, tot een aantrekkelijk alternatief. Dit blijkt uit een gedifferentieerd en kwalitatief goed aanbod van woningen in een dynamische markt die zich positiever ontwikkelt dan in de rest van Nederland. Daarnaast is de winkelmarkt ook volop in beweging en dat biedt West-Brabant uitstekende winkelmogelijkheden voor nu en in de toekomst. In dit licht mag genoemd worden het nieuwe Parade-project in Bergen op Zoom, de uitbreiding van het winkelcentrum in Etten-Leur en de grootschalige winkelontwikkelingen rondom de meubelboulevard en de Ikea in Breda. De vestiging van een Factory Outlet-Center zou de detailhandelsstructuur kunnen versterken en waar die moet komen, ach, may the best win."

Toegevoegde waarde voor Roosendaal

Bedrijfsmakelaar Charles Suijkerbuijk is zeer actief in Roosendaal en de veelzijdigheid van het kantoor kenmerkt zich door haar opdrachtenportefeuille van bedrijfsruimten in veel varianten. "Roosendaal heeft geen specifieke doelgroep voor ogen en daardoor is de opname in de markt voor pur sangkantoren qua metrage beperkt en wordt dit meestal ingevuld door het verplaatsen van reeds gevestigde bedrijven." Overigens is de markt van bedrijfshuisvesting in Roosendaal wel volop in beweging en het aanbod hiervoor in voldoende mate aanwezig. Suijkerbuijk zegt: "Qua winkelruimte is er echter weinig mutatie en wij zien vol verwachting de ontwikkelingen van het revitaliseren van het kernwinkelgebied tegemoet. Verder verwachten we dat de mogelijke komst van het Factory Outlet-Center een grote toegevoegde waarde voor Roosendaal zal zijn of in ieder geval snel zal worden."

Grotere rol voor bedrijfsmakelaar

Geert Bioch van Van de Water is stellig in zijn verwachting: "We bewegen ons momenteel in een markt die gekenmerkt wordt door een achterblijvende vraag ten opzichte van een ruim aanbod voor zowel kantoorruimte als bedrijfsruimte. Daarentegen constateren wij in toenemende mate meer beweging in de markt. Het blijkt dat er nu en in de toekomst een nog grotere rol voor de bedrijfsmakelaar is weggelegd. De bedrijfsmakelaar kan in de huidige marktsituatie voor de huurder of koper heel veel betekenen. Wij weten als geen ander hoe een perfecte deal gesloten moet worden en op welke onderdelen onderhandeld kan worden." Bioch somt meer voordelen op: "Wij onderkennen het belang van een goede communicatie met de markt, zo beschikken wij bijvoorbeeld over een follow-upsysteem voor zoekende marktpartijen. Veelvuldig contact met deze marktpartijen is voor onze opdrachtgevers van groot belang. Het succes van dit systeem heeft zich al meerdere malen bewezen!"

Variatie aanbieden

Léon de Lobel is makelaar bij DTZ Zadelhoff en blikt tevreden terug: "Met een opname van circa 33.000 vierkante meter kantoorruimte was 2003 een goed jaar voor de stad Breda. Ook voor dit jaar verwachten wij een opname rond dit niveau. Dat geeft aan dat de vraag naar kantoorruimte ondanks de economisch teruggang van de afgelopen jaren op peil is gebleven." Uit deze opmerking blijkt dat het met de Bredase ondernemers wellicht toch niet zo slecht gaat als men vaak roept en daarnaast dat Breda een interessante vestigingsplaats blijkt te zijn voor nieuwkomers. "Natuurlijk is er nu sprake van een overaanbod, maar als de vraag die wij constateren aanhoudt, kan de situatie binnen onze stad snel wijzigen. Ten opzichte van het landelijk aanbod beschikt Breda, maar ook de regio, over een kwalitatief goed aanbod. Daarnaast liggen de huurprijzen nog steeds op een interessant niveau," vindt De Lobel. Belangrijk zal blijven om de markt qua locaties variatie aan te bieden. Zoals ibekend is Breda druk in de weer met de ontwikkeling van de Spoorzone. "Dat is een welkome aanvulling op de bestaande kantoren. Van belang blijft echter dat men ervoor zorgt dat ook andere gebieden tot ontwikkeling worden gebracht om te voorkomen dat bepaalde partijen aan onze stad voorbij gaan," weet de makelaar.