Bedrijfs onroerend goed
Zakelijk onroerend goed is een cyclusmarkt
Jos van Opstal, bedrijfsmakelaar van Van Opstal Bedrijfsobjekten schetst uitgaande van het huidig economisch
klimaat een beeld van de bedrijfsmatige onroerend goed markt in de regio: aanbod, leegstand, prijsniveau en
verwachtingen. Marktbewegingen die ook nog kansen
blijven geven.
Gaat het nu anders met commercieel onroerend goed?
Natuurlijk, de economie is in een midden spiraal terechtgekomen, minder vraag, meer bedrijfssluitingen, meer reorganisaties
dus meer leegstand. Toch is de situatie niet zorgelijk, alhoewel je optisch kijkend naar leegstand om je heen een andere
indruk zou kunnen krijgen. De bedrijfsobjektenmarkt is complex en sterk gedifferentieerd. Een verscheidenheid die zich uit zowel
geografisch, alsmede locationeel. De deelmarkten van winkels, kantoren en bedrijfscomplexen kennen een afwijkend marktbeeld.
De tijd van, zo noem ik dat maar, marktherbezinning is ingezet. De resultaten van de topperiode 1999 tot 2e helft 2001 kunnen niet
meer worden vastgehouden. We hebben het over de reflectie van de huidige economie en dit werkt uiteraard door op zakelijk onroerend
goed. In zijn algemeenheid kun je stellen dat in een hoogconjectuur ook de matige objekten op een redelijke locatie gedijen. Nu is
dat anders! In de winkelsector is nog steeds sprake van een bepaalde vraagdruk op de betere locaties.
De bedrijfshallensector ligt gevoelig en verloopt trager speciaal de afzet van verouderde panden.
Aanbieders dicteren de markt, is dit nu niet anders?
Jazeker, tot voor kort bepaalden veelal de aanbieders, de regels van het onderhandelingsspel, zeg maar gerust er viel nauwelijks
te onderhandelen. Afhankelijk van locatie, type objekt, de courantheid, lijken de wensen van de gebruiker weer bespreekbaar te
worden. De huurder heeft veel meer keuze mogelijkheden, de ontstane competitie is op zich niet ongezond. Dit beeld behoort tot
de normale cyclusmarkt.
Zeker voor niet ingewijden is het marktbeeld diffuus met name in het kantoorgebouwen segment. Wij horen veelal de reactie "er wordt
zoveel gebouwd en er staan tientallen panden leeg". Het is inderdaad moeilijk om een totaal over -en inzicht te krijgen. Van Opstal
vervolgt:de huidige leegstand is niet zorgwekkend. De normale voorraad mag in de praktijk tussen de 4% en 6% van het totaal
kantoorvolume bedragen, dat ligt nu hoger. In bruto zin geredeneerd kent Breda in de kantoren sector zo'n 70.000 m2 aanbod. Indien
je dit kwalitatief analyseert praat je over iets meer dan de helft hiervan. Die voorraad heeft een stad nodig. Waarom heeft General
Motors Breda gekozen en zich gehuisvest in een kantoor van 5.000 m2? Juist door het hebben van een adequate en gedifferentieerde
voorraad, dan doe je zaken! Breda kan, door haar aanbod sterk, inspelen op krimpmarkt verschijnselen. Er zijn genoeg voorbeelden
van nationale en internationale reorganisaties die Breda op hun netvlies hebben. Die ligging op de as Rotterdam-Antwerpen; het
kruispunt dat voor bedrijven tot Beneluxeringsperspectief kan leiden, dat is een sterk vestigingsmotief.
Gedateerde gebouwen zijn deze nog wel verhuurbaar?
De verouderde kantoor -en bedrijfsgebouwen op minder spannende locaties kennen een minder courante afzet. Het aanbod in bedoelde sectoren
groeit dan ook. Door marktwerking ontstaan veelal prijsaanpassingen en dient ook fysiek aanvullend in het pand te worden geïnvesteerd.
Onderkend dient te worden dat de bedrijfsobjektenmarkt niet te vergelijken is met een bijna altijd stijgende woningmarkt! Ben je bewust als
ondernemer dat sprake is van bedrijfsmiddelen waarop zowel technisch als economisch en soms ook modisch moet worden afgeschreven, stelt van Opstal.
Soms wordt nog wel een gesuggereerd om de bestemming van een bestaand pand aan te passen, naar bijvoorbeeld de woonfunctie. Herbestemmingen,
noem het maar transformatie van bijvoorbeeld een kantoorpand naar woning, is veelal niet realistisch en wellicht niet nodig. Naar onze mening
blijft nog steeds markt bestaan, ook voor de verouderde gebouwen, dit alles echter geënt op aangepaste aanbod condities.
Is de waardebepaling niet erg gecompliceerd?
De insider, zeg maar de bedrijfsmakelaar in algemene zin aldus Jos van Opstal heeft als continu proces te maken met vraag en aanbod bewegingen
veelal divers van standaard tot maatwerk. De feeling met de markt krijg je en hou je uitsluitend door intensief en professioneel met je vak
bezig te zijn. Hoe? door je actief te manifesteren. Kwantificeren en interpreteren van referentiemodellen, kengetallen, transactie en volume
analyses, leveren de input voor het bepalen van de waarde. Alhoewel het blijft moeilijk, binnen een marktorganisme is waarde nooit absoluut.
De insider, zeg maar de bedrijfsmakelaar in algemene zin aldus Jos van Opstal heeft als continu proces te maken met vraag en aanbod bewegingen
veelal divers van standaard tot maatwerk. De feeling met de markt krijg je en hou je uitsluitend door intensief en professioneel met je vak
bezig te zijn. Hoe? door je actief te manifesteren. Kwantificeren en interpreteren van referentiemodellen, kengetallen, transactie en volume
analyses, leveren de input voor het bepalen van de waarde. Alhoewel het blijft moeilijk, binnen een marktorganisme is waarde nooit absoluut.
| Opname capaciteit kantoren |
| 1998 |
30.000 |
m2 per jaar |
| 1999 |
30.000 |
m2 per jaar |
| 2000 |
42.000 |
m2 per jaar |
| 2001 |
36.000 |
m2 per jaar |
| 2002 (*) |
30.000 |
m2 per jaar |
| Prijsontwikkeling winkelsector (m2 per jaar) A-locatie |
| 1998 |
e 545,-- |
tot e 680,-- |
| 1999 |
e 545,-- |
tot e 725,-- |
| 2000 |
e 575,-- |
tot e 775,-- |
| 2001 |
e 575,-- |
tot e 775,-- |
| 2002 (*) |
e 575,-- |
tot e 775,-- |
| Grondverkopen |
| 1998 |
15 hectaren |
| 1999 |
15 hectaren |
| 2000 |
23 hectaren |
| 2001 |
14 hectaren |
| 2002 (*) |
12 hectaren |
* = prognose
|
