Léon de Lobel en Peter-Paul Verhoeven

Internet
De Lobel: "BOG blijft ‘peoples business’. Internet wordt daarom in onze branche vooral als informatiebron gebruikt." Verhoeven vult aan: "Uiteraard maken we er veel gebruik van maar wel in combinatie met een uitdraai op papier." Beiden heren zien in de nabije toekomst voor internet in de BOG-wereld een steeds belangrijke rol weggelegd. "De gevestigde ondernemer is dan misschien nog niet zo vertrouwd met de relatie BOG/internet, we zien dat jonge startende ondernemers zich steeds meer door middel van dat medium oriënteren." Anoniem zoeken naar een geschikt pand, ziet Verhoeven als een pluspunt. Zijn collega heeft daar wat moeite mee. "Neem die anonimiteit weg en laat iedere belangstellende in een object verplicht zijn e-mailadres achter laten." "Ik denk dat je dan veel bezoekers verliest", pareert Verhoeven.

1e Kwartaal
Van een slechte BOG-markt is, volgens De Lobel en Verhoeven, in de regio Breda absoluut geen sprake. "Je moet de markt in het juiste perspectief zien."Het eerste kwartaal is boven verwachting verlopen in de regio West-Brabant", kijkt De Lobel terug, "een omzet op het niveau van 2000 zit er dit jaar overigens niet in." "Iedereen hangt de dip in 2001 op aan ‘11 september’", zegt Verhoeven, "maar vergeet niet dat we begin vorig jaar al te maken hadden met het sluimerende proces van stabilisatie. Dat is wellicht de reden dat we er nu versneld uitkomen. We constateren een inhaalvraag, na een rustige periode nu dus een versnelling." De Lobel ziet ook wat mutaties doordat bedrijven, al dan niet gestuurd door de economische dip, een stapje terug moesten doen. "Daardoor is er meer aanbod en dat is voor de zoeker uiteraard positief. Bovendien is er een verruiming van de markt omdat er de voorbije jaren veel is gebouwd."

Kantorenlocatie
Breda is nog steeds de kantorenstad van West Brabant maar beide heren onderstrepen dat Bergen op Zoom, Oosterhout en Etten-Leur zich op dat vlak goed hebben ontwikkeld. Verhoeven: "Momenteel constateren we wel dat nieuwe ontwikkelingen met omzichtigheid worden omkleed. Een regulering van de bouwstroom. Bovendien zie je steeds vaker dat er een voorverhuur eis is gekoppeld aan de start van nieuwbouw." Door het groeiende aanbod van nieuwbouw (oplevering van de in 2000 in gang gezette ontwikkelingen, zijn er voor de wat oudere objecten moeilijker kandidaten te vinden. "Door renovatie en herontwikkeling krijg je op dat vlak weer vitaliteit", oppert De Lobel nieuwe kansen. Volgens Verhoeven trekt ook de belangstelling voor bedrijfshuisvesting van het MKB weer aan. "Er is behoorlijk wat, weliswaar versnipperd, aanbod voor de kleinere gebruikers alleen de prijzen zijn nog al eens een probleem. Zeker boven de 145 euro per vierkante meter."

Criteria
Zadelhoff heeft enkele jaren terug het fenomeen ‘knuffelkantoor’ geïntroduceerd. De bouwers hebben het ter harte genomen en de gebruikers laten het zich wel gevallen. "Als je nu naar een gebouw gaat kijken met een potentiële klant dan zijn criteria als klimaatbeheersing, de toetreding van daglicht dus lichte ruimtes van groot belang. Verder zijn voor steeds meer bedrijven uitstraling en uiteraard parkeergelegenheid van immens belang."
"Prettige werkomstandigheden worden steeds belangrijker. Bedrijven zijn bereid om daar in te investeren en weten dat die omstandigheden voor een belangrijk deel bijdragen aan het behoud van het personeel", vult Verhoeven zijn collega aan. "Bovendien moeten ook de omgevingsfactoren belangrijk zijn. Wat te denken van kantoorparken met voorzieningen als een kinderdagverblijf, een sportcentrum en een restaurant."

Evenwicht
De kantoorontwikkelingen rondom Breda worden door De Lobel en Verhoeven als uiterst positief ervaren. De Westerhagelaan, het stationsgebied en het aanbod langs de A16 worden genoemd als goede locaties waarvoor vanuit het bedrijfsleven voldoende belangstelling is en dit geldt ook voor het A1 kantorengebied in de omgeving van de Claudius Prinsenlaan in Breda. "Het evenwicht in het aanbod is perfect", zegt De Lobel wijzend op de kaart van Breda. "Enerzijds heb je het stationsgebied en anderzijds de locaties langs de verkeersaders." Volgens Verhoeven is er ook een ruime belangstelling voor de binnenstedelijke terreinen, de inbreidingslocaties. "Vooral voor de zakelijke dienstverlening zijn die uitermate geschikt. Ze hebben op zulke locaties ook de mogelijkheid om het gebouw een eigen identiteit te geven."

Winkels
Over de A-winkellocaties heeft Verhoeven geen klagen. "In het kernwinkelgebied is relatief weinig leegstand al zien we hier en daar nog de naweeën van De Barones."Wat hem wel zorgen baart, zijn de B-winkellocaties. "De markt van de starters ebt een beetje weg. Opvallend is wel dat allochtonen het lef hebben om te starten en zich vestigen in aanlooproutes naar het centrum." Uiteraard gaan de makelaars niet voorbij aan de grootschalige detailhandel die het oog heeft laten vallen op de perifere locaties. Allemaal winkels die een bepaald verzorgingsgebied nodig hebben en dat zie je ook terug bij de grote merken. Het is daarom dat je de zogenaamde ‘brandstores’ tegenkomt in de grotere steden.

Bedrijfsruimte
De Lobel schetst de markt van de bedrijfsruimte als heel wisselend. "Er is de laatste jaren veel grond uitgegeven. Het huidige aanbod is beperkt." Tevens ziet hij een verschuiving van de invulling van de gebouwen waardoor het met name voor grotere bedrijven steeds lastiger wordt om zich in deze regio te huisvesten. "Waren het in verleden vooral grote hallen en kleine kantoren, tegenwoordig zie je meer een 50/50 verdeling van de ruimten. "De vraag blijft groot en bedrijven gaan voor kwaliteit en uitstraling en dat impliceert dat bedrijven nog steeds groeien." Het mag duidelijk zijn dat de BOG-markt nog steeds een sterke ontwikkeling doormaakt. Ook zijn de vooruitzichten niet slecht met de ontwikkeling van het Greenery-terrein, Vosdonkwest (Etten-Leur), Borchwerf (Roosendaal) en enkele bedrijventerreinen in Bergen op Zoom. "Ook de ontwikkelings- mogelijkheden rondom het HSL-tracé en de ontwikkeling van de stationszone is voor partijen positief en kunnen we goed gebruiken", kijkt de Lobel vooruit. "We zijn niet ontevreden over de markt", verwoordt Verhoeven zijn gevoel en dat van De Lobel, "maar het is niet zo dat we alle beschikbare ruimte zo maar weg kunnen brengen. Het duurt vaak lang voordat mensen hun zaken effectueren."