Zo'n planvoorraad in absolute zin is natuurlijk indrukwekkend. Maar een plan is uiteraard nog geen bouwproductie, laat staan
een winkel. Niet alle bouwplannen komen dan ook binnenkort op de markt. Sterker nog, de doorlooptijd van winkelprojecten is
de laatste jaren sterk toegenomen en een aantal planinitiatieven zal zelfs nooit de eindstreep halen. Als de doorlooptijd
van deze plannen ergens tussen de vijf en zeven jaar ligt komt er misschien 15 tot 20 procent jaarlijks van deze planvoorraad
op de markt. Dit komt neer op een toekomstige nieuwbouwproductie van tussen de 450 en 600 duizend vierkante meter per jaar. En
deze aantallen komen aardig overeen met de productie zoals die in de afgelopen jaren werd gemeten.
Winkelmarkt biedt kansen voor middelgrote ondernemingen
Op dit moment zijn het vooral de grote projectontwikkelaars die op de winkelmarkt domineren, de kleinere spelers zijn beduidend
minder vaak aanwezig. Toch leidt NVB uit het onderzoek af dat de winkelmarkt juist voor de middelgrote ontwikkelaars/bouwbedrijven
fantastische mogelijkheden bieden. Weliswaar spelen er vaak tal van (politieke) deelbelangen en is ook de verwevenheid met andere
bouwsegmenten groot, maar wie anders dan juist het middenbedrijf is gewend aan dit soort (complexe) uitdagingen en beschikt
tegelijkertijd over veel kennis van de regionale situatie en is daarboven op ook nog eens uitermate flexibel. Het aantrekkelijke
van de winkelmarkt is bovendien dat het een volstrekt eigen dynamiek kent, met een eigen cyclus en dat het dienaangaande ook een
betere spreiding biedt voor de ontwikkelaar. Tenslotte is de winkelmarkt een verdringingsmarkt. Dit betekent dat wanneer er ergens
nieuwe winkelruimte bijkomt, elders winkelruimte moet verdwijnen in de vorm van sloop of functieverandering en er daardoor dus weer
ruimte vrijkomt voor andere bouwmogelijkheden.
Winkelmarkt wordt ruwweg beïnvloed door twee factoren
Allereerst is dat het economische klimaat, tot uiting komend in consumentenvertrouwen en detailhandelsbestedingen. Daarnaast spelen
structurele ontwikkelingen binnen de detailhandelsbranche een belangrijke rol. Over het eerste is de NVB kort: vanuit de economie
gaat momenteel geen enkele impuls uit: integendeel, het consumentenvertrouwen is laag, de omzetten in de detailhandel staan onder
druk evenals de winstgevendheid in de sector. Maar hier staat gelukkig de (structurele) dynamiek in het winkelapparaat tegenover.
Nederlandse winkelmarkt ondergaat een continu veranderingsproces
De komende jaren zal de winkelmarkt in Nederland verder veranderen. De aloude indeling in buurtwinkels, wijkwinkels, stadsdeelwinkels
en het centrale winkelapparaat maakt daarbij plaats voor een winkelindeling die is gebaseerd op plekken waar regelmatig veel mensen
bijeen komen, bijvoorbeeld op plaatsen waar economische functies en verkeersstromen elkaar kruisen, zoals bij de in- en uitvalswegen,
de stations en aan de randen van de grote werklocaties. Tegelijkertijd zullen bestaande winkelcentra worden aangepast aan de eisen van
deze tijd en is er ook nog een aanzienlijke herstructureringsopgave in de binnensteden waar aanpassing van het winkelbestand onderdeel
van uitmaakt. Ontwikkelaars spelen hier gretig op in.
Dit veranderingsproces levert zowel verliezers als winnaars op. Aan de ene kant ziet de NVB dat het solitaire (meestal oudere) winkelaanbod
in overgangzones en winkelcentra van onvoldoende schaal het moeilijk krijgen en uiteindelijk verdwijnen door sloop of functieverandering.
En dat geldt echt niet alleen de buurtstrips. Dat laatste proces is natuurlijk al jaren zichtbaar in de markt. Het patroon tekent zich nu
ook al in sommige wijkwinkelcentra, bij aanloopstraten en achterstraten in oude stadswijken af. Tot de winnaars behoren de nieuwe locaties
langs de randen van de steden met voldoende mogelijkheden tot (massale) bereikbaarheid en schaalvergroting. Daarnaast blijven de (historische)
binnensteden aantrekkelijke locaties, mits aangepast aan de hedendaagse eisen (stedelijke herstructurering).