Algemeen
Een fiscale eenheid houdt in dat slechts de houdstermaatschappij aangifte vennootschapsbelasting hoeft te doen en belasting afdraagt voor haarzelf en haar gevoegde dochtervennootschappen. Met andere woorden: de dochtervennootschappen "verdwijnen" derhalve voor de heffing van vennootschapsbelasting. Het grote voordeel van een fiscale eenheid blijft uiteraard de mogelijkheid om verliezen van een gevoegde vennootschap binnen het jaar te verrekenen met winsten van een andere vennootschap. Tevens blijft het mogelijk om vermogensbestanddelen van een maatschappij naar een andere over te brengen, zonder dat de overdracht direct fiscale consequenties heeft. De fiscale eenheid blijft voorts een geschikt middel om vanuit een eenmanszaak of een vennootschap onder firma de onderneming in een besloten vennootschap onder te brengen en aansluitend een houdsterstructuur te creëren. Ook onder het nieuwe regime fiscale eenheid blijven deze voordelen in stand.

Voorbeeld
U heeft een pand in privé gekocht en verhuurt dit per direct aan de eigen onderneming, waarbij u een zakelijke huurprijs bent overeengekomen. Er dienen aan het pand nog wel wat verbouwingen plaats te vinden, maar dit staat er niet aan in de weg dat de onderneming in dit pand kan worden uitgeoefend. In deze situatie is zoals u uit het verhaal hierboven kunt opmaken vanaf dag één sprake van een terbeschikkingstelling van het pand aan de onderneming. Dat er nog verbouwd moet worden aan het pand doet hieraan niet af. Derhalve vinden de terbeschikkingstellingsregelingen toepassing. Dit betekent dat de huuropbrengsten bij u in privé tegen het normale schijventarief in box I worden belast. Bovendien mag u zoals hierboven al gezegd de kosten van de financiering van het pand, onderhoudskosten en afschrijvingen, alsmede overige kosten die hiermee verband houden in mindering brengen op de huuropbrengsten uit het pand.

Uitwerking van uw vraag
Om terug te gaan naar uw vraag. U heeft een pand in privé gekocht en bent van plan dit in de toekomst aan uw onderneming te gaan verhuren. Zoals u in uw vraag aangaf moet u nog verbouwen, voordat de onderneming het in gebruik gaat nemen. U heeft hier twee opties. In de eerste situatie gaat u pas verhuren aan uw onderneming op het moment dat de verbouwing achter de rug is. Bij de tweede situatie gaat u het pand direct verhuren aan uw onderneming (waarbij de onderneming het pand ook daadwerkelijk in gebruik neemt), maar u houdt in de vaststelling van de huurprijs rekening met het feit dat er nog een verbouwing moet plaatsvinden. Om met de eerste situatie te beginnen. Als u pas gaat verhuren op het moment dat de verbouwing achter de rug is, behoort het pand tot aan het moment van verhuren tot het vermogen van box III. Er wordt dan gekeken naar de waarde in het economisch verkeer van het pand op 1 januari en 31 december van elk jaar, verminderd met de hierop rustende schuld. Hiervan wordt het gemiddelde genomen. Hierover betaalt u in beginsel 1,2% belasting. Als u gaat verbouwen op het moment dat het pand zich in box III bevindt, zijn de kosten van de verbouwing niet aftrekbaar. De aanvullende lening die is aangegaan om de verbouwing te kunnen financieren, verlaagt weliswaar uw gemiddelde vermogen, maar door de verbouwing zal het pand naar alle waarschijnlijkheid ook een hogere waarde in het economisch verkeer hebben gekregen. Pas op het moment dat u het pand daadwerkelijk aan uw onderneming gaat verhuren, is er sprake van een terbeschikkingstelling en zijn de terbeschikkingstellingsregelingen van toepassing.

Nieuw regime
Dit brengt mij bij de tweede optie. Op het moment dat u meteen na aankoop gaat verhuren aan uw onderneming en de onderneming gaat het pand ook feitelijk gebruiken, valt deze verhuur onder de terbeschikkingstellingsregelingen van box I. Vanzelfsprekend moet het dan in redelijkheid wel mogelijk zijn om het pand in gebruik te nemen. Het kan dus voordelig zijn om het nog niet verbouwde pand te gaan verhuren aan uw onderneming, tegen een huurprijs waarin rekening wordt gehouden met het feit dat er nog verbouwd dient te worden. Het pand zal dan vanaf het moment van verhuur onder de terbeschikkingstellingsregelingen gaan vallen. Onderhoudskosten mogen vanaf dat moment in mindering op de opbrengsten uit verhuur worden gebracht. Afschrijvingen en betaalde financieringsrente mogen eveneens in mindering worden gebracht op de opbrengsten. Verbeteringskosten mogen echter niet in mindering op de opbrengsten worden gebracht, maar moeten worden geactiveerd op de balans. Vervolgens kan op het moment dat de verbouwing achter de rug is, de huurprijs worden verhoogd.

Conclusie
Als u van plan bent een pand aan uw eigen onderneming te gaan verhuren en er moet nog verbouwd worden, hangt het van diverse omstandigheden af welke optie voor u het voordeligst is. Het is in dit verband wellicht verstandig om een huurovereenkomst op te (laten) stellen tussen u en uw onderneming. In deze huurovereenkomst wordt vervolgens de huurprijs opgenomen. De huurprijs wordt vastgesteld rekening houdende met het feit dat er nog verbouwd dient te worden. In de huurovereenkomst wordt ook de mogelijkheid van een huurverhoging opengehouden, zodat na verbouwing de huurprijs kan worden bijgesteld.

De keuze voor optie één of optie twee is dus niet op voorhand te bepalen. Bovendien mag het duidelijk zijn dat het belangrijk is dat er een goede en duidelijke huurovereenkomst wordt opgesteld tussen u en uw onderneming. Uw adviseur zal u hier graag behulpzaam bij zijn.