Algemeen
Onroerendezaakbelastingen (hierna: OZB) zijn gemeentelijke belastingen. Heffing vindt derhalve plaats door de gemeente. De OZB zijn op te delen in twee belastingen. De eerste belasting betreft het gebruikersgedeelte (OZBG) en de tweede belasting betreft het eigenaarsgedeelte (OZBE).

Van wie het eigenaarsgedeelte wordt geheven, is eenvoudig vast te stellen. Dit gedeelte wordt namelijk geheven van de zakelijk gerechtigde tot de onroerende zaak. In veel gevallen zal dit de juridisch eigenaar van de onroerende zaak zijn.

Het gebruikersgedeelte wordt geheven van degene die de onroerende zaak in gebruik heeft. In beginsel wordt aangesloten bij de feitelijke gebruikerssituatie op 1 januari van het desbetreffende belastingjaar. Bij nog in aanbouw zijnde onroerende zaken wordt volgens vaste jurisprudentie het gebruikersgedeelte geheven van degene die het perceel grond in eigendom heeft en in wiens opdracht de bouw plaatsvindt. Deze wordt geacht "de onroerende zaak metterdaad te bezigen ter bevrediging van zijn behoeften" hetgeen aangemerkt wordt als gebruik door de Hoge Raad.

Studiefinanciering
Studenten mogen in het jaar 2003, naast hun studiefinanciering, e 9.847,- bijverdienen, zonder nadelige consequenties voor het recht op studiefinanciering. Indien dit bedrag wordt overschreden, dan moet de student de studiefinanciering zelf stoppen en de OV-jaarkaart inleveren. Onderneemt de student zelf geen actie, dan loopt hij of zij het risico op een boete van circa e 70,- per halve maand. Daarnaast dient ook het bedrag aan ten onrechte genoten studiefinanciering te worden terugbetaald.

Uitwerking van uw vraag
Om terug te gaan naar uw vraag. Er wordt een nieuw pand gebouwd en u bent daar de (toekomstige) eigenaar van. Bent u in dit geval dan over de nog niet opgeleverde onroerende zaak OZB verschuldigd?

Voor de beantwoording van uw vraag ga ik uit van twee varianten. De eerste variant betreft de situatie dat u de grond reeds gekocht en geleverd heeft gekregen en dat u daarna opdracht heeft gegeven aan een aannemer om op die grond een pand te bouwen dat in de toekomst bij u in gebruik zal zijn. De tweede variant betreft de situatie dat de grond nog niet bij u in eigendom is, maar dat een projectontwikkelaar het pand bouwt en dit pand, inclusief ondergrond aan u verkoopt en levert op het moment dat het pand volledig in gebruik genomen kan worden.

Eerst zal moeten worden bepaald wie belastingplichtig is voor de OZB. In de eerste situatie behoort de grond reeds aan u in eigendom toe. Vervolgens geeft u een aannemer opdracht een pand te bouwen op uw stuk grond. Door civielrechtelijke natrekking zal, in beginsel, al hetgeen op dit stuk grond wordt gebouwd aan u in eigendom gaan toebehoren. Dit bouwen wordt gezien als bevrediging van uw behoeften. U gebruikt de grond als het ware door erop te (laten) bouwen. Echter de jurisprudentie is op dit punt niet helemaal eenduidig!

In de tweede situatie geldt dat de projectontwikkelaar eigenaar van de onroerende zaak blijft tot het moment van verkoop, gevolgd door notariële levering. De projectontwikkelaar zal derhalve belastingplichtig zijn voor de OZB, indien hij op het peilmoment (1 januari) eigenaar is van de onroerende zaak.

Hebben we hierboven vastgesteld wie de belastingplichtige is op het peilmoment, vervolgens komen we toe aan de vraag welke waarde aan de onroerende zaak dient te worden toegekend. Kortom, welke waarde vormt de grondslag voor de heffing van OZB?

Hierbij stellen wij voorop dat de waardering van een pand in aanbouw altijd lastig is. De waarde van een opstal in aanbouw dient conform de regels van de Wet waardering onroerende zaken vastgesteld te worden. In de praktijk ziet men vaak dat gemeenten voor de waardebepaling van een opstal in aanbouw aansluiten bij de reeds vervallen bouwtermijnen op het peilmoment. Deze waarde dient dan nog te worden vermeerderd met de waarde van de grond, indien de grond en opstal in één hand zitten. Het geheel wordt vervolgens herrekend naar prijzen die zouden gelden op de waardepeildatum. Voor het huidige WOZ-tijdvak geldt als waardepeildatum 1 januari 1999. Over de aldus berekende waarde wordt vervolgens OZB geheven.

Aangezien u aangeeft dat de bouw voor circa 70% gereed is, zal men bij de waardebepaling van uw nieuwbouwproject uitgaan van de reeds vervallen bouwtermijnen op 1 januari van het belastingjaar. Deze vervallen bouwtermijnen worden gecorrigeerd naar het waardeniveau per 1 januari 1999. Dit dient dan nog vermeerderd te worden met de waarde van de grond op de waardepeildatum 1 januari 1999. Samen worden deze "de gecorrigeerde vervangingswaarde" genoemd. Of de op de aanslag vermelde waarde in overeenstemming is met bovengenoemde gecorrigeerde vervangingswaarde kunt u aan de hand van bovenstaande rekenregels zelf nagaan.

Conclusie
Samenvattend kan ik derhalve als volgt antwoorden op uw vraag. In eerste instantie wordt gekeken bij wie zich de eigendom van de onroerende zaak bevindt op het peilmoment. Indien de grond op het peilmoment reeds uw eigendom is en er wordt in uw opdracht een pand gebouwd, bent u belastingplichtig voor de beide gedeelten van de OZB. Indien de grond zich op 1 januari van het belastingjaar in eigendom bevindt bij de projectontwikkelaar geldt deze naar alle waarschijnlijkheid als belastingplichtige voor de beide gedeelten van de OZB.

Het moge duidelijk zijn dat in het bovenstaande slechts de hoofdregels van deze problematiek worden weergegeven. Indien u nog vragen heeft, zal uw adviseur u daar graag behulpzaam bij zijn.