|
Splitsen van grond en aanneemsom kan tot BTW-besparingen leiden
Vraag: ik houd me bezig met projectontwikkeling en ben van plan via mijn besloten
vennootschap (BV) een stuk grond in de binnenstad aan te kopen om er appartementen
op te bouwen. Wanneer ik deze appartementen vervolgens verkoop, moet ik dan BTW
betalen over de verkoopprijs?
Mr. Marco Vermeulen, PricewaterhouseCoopers N.V.
Antwoord: Bij dergelijke transacties met onroerende zaken kan tegen zowel BTW
(19%) als overdrachtsbelasting (6%) aan worden gelopen. Veelal zijn niet beide
belastingen tegelijkertijd verschuldigd. Verschuldigdheid van BTW sluit de heffing
van overdrachtsbelasting onder bepaalde voorwaarden uit. Dat wil zeggen dat wanneer
BTW betaald moet worden ter zake van de levering van onroerende zaken, een vrijstelling
van overdrachtsbelasting kan gelden. Wanneer de transactie daarentegen is vrijgesteld
van BTW, zal er wel overdrachtsbelasting betaald moeten worden.
In uw geval wordt een nieuw appartementencomplex gebouwd. Over de verkoopprijs van
de appartementen dient omzetbelasting in rekening te worden gebracht. Wellicht is
het hierbij gunstig om in het verkoopcontract een splitsing te maken tussen de
verkoopprijs van de grond enerzijds en de aanneemsom voor de appartementen anderzijds.
Dit zal ik uitleggen.
Onlangs heeft Hof Arnhem een uitspraak over een dergelijke zaak gedaan. Het geschil
in deze zaak had betrekking op een projectontwikkelaar die bij een aantal koop / aannemings-
overeenkomsten
een dergelijke splitsing maakte. Het Hof geeft in deze
uitspraak aan dat de wijze waarop de projectontwikkelaar het totale bedrag heeft
verdeeld tussen de grondprijs en de aanneemsom, door de inspecteur moet worden
gerespecteerd.
Dit kan van belang zijn, wanneer de verkoop van de grond is vrijgesteld van BTW
(bijvoorbeeld als de grond geen bouwterrein vormt) en alleen de aanneemsom van de
appartementen BTW-belast is. De verkoop van de grond is in dit geval belast met 6%
overdrachtsbelasting, hetgeen aanzienlijk minder is dan 19% BTW. Op deze wijze kunt
u dus een deel van de te betalen belasting verminderen.
Ik zal een getallenvoorbeeld geven om een en ander te verduidelijken. Stel u verkoopt
de appartementen voor e 300.000 per stuk. Hiervan is bijvoorbeeld € 150.000 toe te
rekenen aan de grond en € 150.000 aan de aanneemsom van het appartement.
Wanneer geen splitsing wordt opgenomen zal de gehele verkoopprijs in de heffing van
de BTW worden betrokken. De BV dient dan per verkocht appartement € 300.000 * 19% =
e 57.000 aan BTW af te dragen.
Indien de grond (e 150.000) en de aanneemsom (e 150.000) daarentegen wel gesplitst
behandeld worden is 6% overdrachtsbelasting verschuldigd over de waarde van de grond,
zijnde 6% * € 150.000 = € 9.000. Voorts wordt 19% BTW berekend over de waarde van het
appartement. Deze BTW bedraagt 19% * € 150.000 = € 28.500.
In totaal is in deze situatie € 37.500 belasting verschuldigd (e 9.000 overdrachtsbelasting
plus € 28.500 BTW). Dit betekent een besparing van € 19.500 ten opzichte van de situatie
waarin de grond en de appartement niet gesplitst behandeld worden.
In de eerdergenoemde zaak had de inspecteur de stelling ingenomen dat de projectontwikkelaar
verlies leed op de aanneemsom en te veel winst maakte op de verkoop van de grond.
Doordat de levering van de grond in dit geval was vrijgesteld van omzetbelasting
(er moest nog met de sloop van het oude gebouw worden begonnen) hoefde geen omzetbelasting
te worden betaald over de grondprijs. De stelling van de inspecteur, die er feitelijk
op neer kwam dat de projectontwikkelaar een kunstmatig hoog bedrag had toegerekend
aan de grond, hield geen stand.
Ik verwacht dat de toepassing van deze uitspraak kan leiden tot belangrijke belastingbesparingen
in uw situatie. Voorts kunnen belastingbesparingen worden behaald in gevallen waarin
een bestaand pand tot appartementencomplex wordt verbouwd of de levering van de grond
of het appartementsrecht plaatsvindt voordat met de bouw of verbouwing is gestart.
Wel is het zo dat het realiseren van dergelijke besparingen enige planning vergt.
De besparingsmogelijkheden laten zich dan ook beter sturen wanneer men er zo vroeg
mogelijk mee begint.
|
