Transformeren
Van Opstal: "We kunnen gemakkelijk over transformeren van kantoren naar woningen praten, maar in meer dan tachtig procent van de gevallen is dat fysiek niet haalbaar." Hoppen geeft aan dat het nemen van het verlies door de ontwikkelaar c.q. eigenaar een optie zou kunnen zijn in zulke gevallen. Verhoeven ziet het puur als een economisch probleem: "Beleggers hebben door taxaties in het verleden een hoge boekwaarde op de balans en nemen niet snel verlies door op korte termijn af te boeken." Hoppen spreekt vanuit zijn eigen professie als hij zegt: "Misschien dat je wel synergie ontdekt als je met de diverse partijen aan tafel gaat."

Beleggers
Met panden waar geen huurder in zit, heb je, volgens de makelaars, een ander probleem. Vaak zijn de panden al meerdere keren gemuteerd en is er weinig aandacht geweest voor de kwaliteit. In de huidige markt zal een partij z'n nek moeten uitsteken om de structurele leegstand die er ontstaat te doorbreken. Desalniettemin blijft het het probleem van de beleggers. Hoppen: "Ik ben er wel van overtuigd, dat die overstag gaan. Als het object maar lang genoeg leeg staat." Tijdens het gesprek worden als voorbeeld diverse oudere kantoor- en bedrijfslocaties genoemd. "De problemen los je niet zo gemakkelijk op. Om een en ander structureel aan te pakken spreek je in een aantal gevallen over een totale gebiedsverbetering."

De Lobel weet dat er op enkele locaties beweging is onder de eigenaren en ziet dat positief: "Dat geeft wellicht armslag."

Klant
Hoppen houdt iedereen bij de les en gaat over op het onderwerp 'de klant'. "Laten we kansen liggen? Maak hem of haar te weinig bewust van de mogelijkheden om zijn of haar bedrijf beter te maken. Volgens mij ligt daar een uitdaging voor de BOG-makelaar." Van Opstal weet dat de verhuisbereidheid in een genormaliseerde economie gemiddeld ligt op vijftien procent. Dit geldt ook voor Breda.

Door de huidige economische omstandigheden wordt dit percentage ingeschat op tien procent. "Maak klanten ook in een slechte markt enthousiast", roept Hoppen op. "Suijkerbuijk: "Maar dan moet er wel een win-win-situatie zijn." "We moeten ze niet uit hun huisvesting praten", weet Verhoeven. Volgens Hoppen moet je daar niet bang voor zijn. "Nee, dat wordt niet gewaardeerd", geeft Verhoeven geen krimp.

Belangrijk
Belegger, ontwikkelaar, makelaar of klant? Hoppen wil de rangorde graag horen van de makelaars. Die laten zich niet verleiden. Bedrijf/gebruiker/huurder, kortom het is de klant waar het omdraait. "De klant is niet primair de opdrachtgever." Bioch onderschrijft de dubbelrol van de makelaar. "We werken altijd in een spanningsveld." De makelaars laten geen twijfel bestaan over hun erecode. "Rotte appels zitten overal tussen", betreurt Verhoeven. Daarmee lijkt het 'fruitverhaal' rond. Maar Hoppen heeft nog enkele ijzers in het vuur: :In drie of vier jaar twintig- tot dertigduizend meter van de markt halen, moet kunnen. "Dat is behoorlijk fors. Wellicht als we de bestaande perifere locaties revitaliseren en de kwaliteit van de gebouwen optimaliseren", kijkt Van Opstal vooruit. De Lobel: "We moeten op zoek naar ondernemers, die het risico wel durven nemen." Bioch: "De investeringsdrang is van essentieel belang en dan nog blijft de vraag: kiest hij of zij voor een gemoderniseerd verouderd pand of wil hij toch naar een betere c.q. nieuwe locatie."

Wensen
Het kennen van de wensen van de klant, is van immens belang. Maar ook conceptgedachte achter het werken, wordt steeds belangrijker. "Waar is behoefte aan en hoe kunnen we daar op in spelen. De 'luchtmachtdeal' is daarvan een sprekend voorbeeld. Een perfecte match: twintigduizend vierkante meter van de markt af, achthonderd banen. Maatwerk is het sleutelwoord", weet De Lobel: "Het vertrekpunt is: wat wil de klant. Bovendien voor kwaliteit is een markt." De kantoorgebouwen Tetrade bij het NAC Stadion zijn daarvan een goed voorbeeld: er wordt een halve ton geïnvesteerd in de entree om een klant binnen te halen. Hoppen toets zijn gevoel aan dat van de makelaars aan tafel. "Binnen het aantal meters wat we hebben, mogen we gerust nog nieuwbouw realiseren. Het lijkt wel of de gemeente bang is om nog wat toe te voegen." Van Opstal: "Er dient ook rekening te worden gehouden met de voorraad van bestaande kantoren, deze dient te worden afgebouwd. Hoe? Door de condities interessanter te maken en met name ook voor non-profit gebruikers." Verhoeven: het vliegwiel moet blijven draaien. Zie ook architectuur als kwaliteit." Verhoeven betreurt het dat scholen door marktpartijen en gemeentes niet altijd als kwaliteit worden gezien. "In de stationzone zouden ze niet mogen ontbreken want studenten verlevendigen de omgeving." De Lobel geeft aan dat de spoorzone een fantastische ontwikkeling is voor Breda maar we moeten ook mogelijkheden blijven bieden voor een ander type kantoorgebruiker.

"Bepaalde type klanten willen zich niet vestigen bij een station maar geven de voorkeur aan een meer perifere locatie". Van Opstal formuleert een keiharde eis: "De te realiseren bebouwingen in een stationszone moeten representatief zijn zeker voor de vrije commerciële markt.

Tevens moeten dergelijke kantoorobjecten uitblinken in esthetica en van een variabele schaalgrootte zijn." Het is niet moeilijk, een kwestie van nadenken met elkaar, luidt het advies van de BOG'ers.

Samenwerking
De Lobel voorziet in de toekomst problemen als er nu niet wordt gebouwd en de kwaliteit niet naar een hoger niveau wordt getild. "Onder bouwen versta ik ook het renoveren van bestaande projecten." De rol van de makelaar gaat schuil in het wijzen op de kansen en de klant aansporen tot het nemen van initiatief. "We moeten gezamenlijk de draad oppakken. "Coöperatieve zijn", weet Van Opstal. "We moeten coöperatiever handelen, om een stap voor te blijven. Dit geldt voor de directe en indirecte marktpartijen en ook voor de locale overheid." Verhoeven dicht de gemeente ook een belangrijkste rol toe, een die mede een voortrekkersrol zou moeten zijn. Zonder het op te nemen voor de gemeente, geeft Hoppen aan dat het traject met de luchtmacht een goed voorbeeld is van samenwerking. "In de toekomst zouden gemeente, beleggers, ontwikkelaars en makelaars elkaar frequenter moeten vinden zodat de stad er economisch beter van wordt."

Opboksen
Suijkerbuijk verplaatst het gesprek naar Roosendaal, zijn werkgebied. "In tegenstelling tot Breda en Oosterhout heeft Roosendaal niet die grote ontwikkeling ten aanzien van kantoorruimte mee mogen maken en zijn er derhalve ook geen grote ontwikkelingen op dit gebied. Grootschalige spelers vinden de weg naar Roosendaal (nog) niet en er is dan ook een zeer beperkte leegstand van moderne kantoorruimte. In zijn algemeenheid worden nieuwe ontwikkelingen door middel van herlocatie van gevestigde bedrijven ingevuld. Toch bestaat er mijn inziens behoefte aan nieuwe moderne kantoorruimte gelet op de latente vraag in de markt maar 'wat je niet hebt kun je ook niet verhuren'. Daar en tegen is er in Roosendaal een levendige vraag en aanbod op het gebied van kantoorruimte in combinatie met bedrijfs/opslagruimte en bedrijfs/opslagruimte pur sang. Van het te realiseren Factory Outlet Center en het nieuwe bedrijvenpark Borchwerf II verwacht ik een redelijke 'spin off', die zijn positieve effecten zal hebben op de totale bedrijfsontwikkelingen binnen de regio Roosendaal.

Ook Bergen op Zoom komt ter sprake: er is thans een royaal aanbod maar een te beperkte vraag. In Oosterhout blijken partijen die meer dan duizend meter vragen, niet te slagen op het moment. Bioch: "De ligging van Oosterhout is ideaal. De gemeente Oosterhout heeft weliswaar altijd moeten opboksen tegen Breda maar is daar tot op heden altijd in geslaagd."

Bedrijfsruimten
Er zijn al veel woorden gevallen over de kantoormeters maar ook de bedrijfsruimte verdient aandacht. Verhoeven: "Het fruitschaalsyndroom is hierbij nog sterker van toepassing." Van Opstal: "Veel bedrijventerreinen zijn qua infrastructuur verouderd, revitaliseren is de boodschap." "Een kwestie van aanpakken", benadrukt Verhoeven, "de vraag is er." Opnieuw is er een oproep richting gemeente. Flexibeler zijn, klinkt het strijdvol. Verhoeven pleit voor het oprollen van oude, kleinschalige bedrijventerreintjes in woonwijken. "Deze zijn vaak een doorn in het oog qua geluid en milieu. Deze bedrijvenstrips bieden prima mogelijkheden voor inbreiding ten behoeve van woningbouw en verhogen de druk op verouderde bedrijfsterreinen." Volgens Van Opstal krijgen kleinere ondernemers niet de kans om een eigen gebouw te realiseren. "Gronduitgifte dient derhalve flexibeler te geschieden." Het gevoel dat nieuwe bedrijventerreinen een goede markt vormen en oude terreinen en gebouwen problemen met zich meebrengen overheerst. Bioch ziet de functie van parkmanagement als een positieve stimulans om de kwaliteit van nieuwe, maar ook van verouderde bedrijventerreinen, te waarborgen.

Conclusies
Kantoren: er moet van twee kanten hard gewerkt worden aan het van de markt halen van 'oude' vierkante meters. Er zal samengewerkt moeten worden door marktpartijen. Comines vormen en complexe vraagstukken te lijf gaan. Als alle partijen goede afspraken maken kunnen er successen geboekt worden in de regio. Zie het 'luchtmachttraject'. Bedrijventerreinen: de nieuwe zijn vaak goed gevuld met professionele partijen. De regelgeving mag flexibeler. Het draait niet alleen om het laten rinkelen van de kassa. Oog houden voor flexibele bestemmingsplannen. Laat ondernemers niet met regelgeving tegen de bestemmingen aanlopen.

Algeheel: makelaars en gespreksleider zijn positief over het vastgoed in het algemeen. Echter het sluiten van de ogen is niet aan de orde. Er moet hard worden gewerkt aan de bestaande problemen. De aandacht voor renovatie, revitalisatie en infrastructurele verbeteringen mag onder geen beding verslappen. (de heren Gijtenbeek en Hornman sloten later aan, red.)